入居審査を極める!

不動産

賃貸物件を借りる際に入居審査があります。
申込書の記入、身分証明書や収入証明書等の提出から審査が始まります。
今日のテーマは、賃貸物件を申込みする際に欠かせない「入居審査」です。

審査の必要性

そもそも、賃貸物件を借りす際に何故審査が必要なのでしょうか。

それは、

  • 家賃を支払う経済的な信用力があるか?
  • トラブルを起こすような人ではないか?

を事前にチェックするためです。

ここで重要なのは、家賃を継続的に支払えるのか!?入居期間中にトラブルを起こさないのか!?ということです。

つまり、今は良くても、将来に渡り信頼を得ることのできる人なのかを見極めて審査を行う必要があります。

 

同じように住宅ローンを組む際にも、金融機関の審査がありますが、こちらも

  • 継続的な返済能力があるのか?

を金融機関は確認しています。

 

賃貸の審査も、住宅ローンも同じような理由で審査を行っていますが、審査の方法がまったく異なります。

金融機関の審査とは

通常、金融機関が融資を決済する際には、各金融機関の信用情報のデータベースをもとにその判断を行っています。

ここで言う信用情報とは、個人が利用したクレジットカードの利用履歴やローンの返済情報のことで、客観的な取引事実を登録した個人の情報を言います。

この信用情報が、個人の「信用」を判断するための参考資料として利用されており、現在日本においては、

  1. CIC(指定信用情報機関)
    主に消費者金融やクレジットカード会社で登録された信用情報機関となります。
  2. JICC(日本信用情報機構)
    消費者金融や銀行など幅広い金融機関が加盟しています。
  3. JBA(全国銀行協会)
    銀行を中心に加盟する信用情報機関

の信用情報機関があります。

金融機関の審査は、これらのデータベースを元に過去の支払い状況を確認した上で、現在の他の買い入れ額、現在の年収、世帯家族を加味した上で、審査を行っています。

賃貸の審査とは

一方、賃貸申込み審査の内容はというと、

  • 家賃をしっかりと払える年収か!?
  • 勤務先はしっかりとしているか!?
  • 連帯保証人や緊急連絡先は身内の方か!?
  • 実際に直接面談や電話をしてみて話し方など乱暴な口調でないか!?
  • 申込書に記載した文字は丁寧か!?

などを多くの不動産会社の審査担当者の経験と勘で審査を行っています。

 

保証会社が審査しているから、安心大丈夫と考える不動産会社やオーナーもいますが、各保証会社の自体がどのような審査を行っているのか明確でない場合が多いです。事実、保証会社に申込書をFAXして数分で審査結果がでる保証会社も少なからずあるようです。

つまり保証会社もしっかりとした審査を行っているのかは疑問といえます。

確かに保証会社に加入することによって、万が一、滞納があった場合保証会社が家賃を代わりに支払ってくれるため、不動産会社やオーナーにとってはありがたい存在ですし、むしろ連帯保証人を付けるよりもよっぽど安心ともいえます。

しかし、保証会社は賃貸の金銭債務に対する保証はしてくれますが、その人物がどのような人なのか!?賃貸契約して本当に大丈夫なのか!?は保証してくれません。

オーナーとしては、自分の物件にはしっかりと家賃を払い、大切にお部屋を利用してくれる入居者に住んでもらいたいものです。

近隣住民に迷惑をかける行為(夜中に騒ぐ、暴言を吐く、共有部分にたくさんの私物を置くなど)をする人が、1人いるだけで、そのアパートマンション全住民に迷惑をかけることになります。最悪、そのような入居者が原因で、周りの善良な入居者が退去してしまう可能性もあります。

だからこそしっかりとした入居審査が必要になってきます。

入居審査を改める

まず、行うべきことは、入居申込書の見直しです。

市販の入居申込書だったり、何年も同じ入居申込書を使用してたりしていませんか?

今の入居申込書に以下の項目が抜けていたら、項目を加えるべきだと思います。

  • 現在の住まい形態は?(賃貸、持家、実家など)
  • 現在の住まいの居住年数は?
  • 賃貸場合、今の支払家賃は?
  • 現在、ローンを組んでいるか?
  • その場合の月額ローン返済額は?
  • 入居希望日は?
  • 転居理由は?
  • (必要書類として)免許証

家賃の比較

今の家賃と申込をした物件の家賃と比較し、申込みした物件の家賃が高すぎないのかを確認します。ここで、逆に安すぎる場合も、セカンドハウスなどで利用する目的かもしれないので要注意です

家賃以外の支払いの確認

現在毎月ローンを支払っているのであれば、それを加味して家賃を払っていけるのか?も確認が必要です。
*一般的に月額収入の1/3が家賃の目安とされています

入居日の確認

入居希望日を確認して、極端に入居を急いでいないか?を確認します。
*例えば、今週中には引越したいという場合などは、慎重になるべきです。今の住まいが賃貸の場合、解約するのに通常1か月前に伝えなければなりません。それを今週中に引っ越しを急いでいるとなると、家賃の滞納等で今の住まいを追い出されようとしている可能性もありますので要注意です。

運転免許証のある部分に注目する

運転免許証をみてまず目が行くのが顔写真ですね。
こいつは人相が悪そうだ!要注意だ!
世の中見た目が怖い人もいます。ただ、見た目が悪くても、良い人は沢山います。

ここでは、人相は審査の重要性には重視しません。

それよりも、重視すべき箇所は、12ケタからなる免許書番号です。この夫々の桁には意味があるのですが、審査で注目したいのは、一番右に記載された数字です。

これは免許証の再交付の回数を意味していますが、これが4以上の場合は要注意です。免許証を紛失する回数が多い人は家賃の支払いがルーズなケースが多いからです。

転居理由に矛盾がないかを確認する

例えば、転居理由が(今の住まいの)更新を理由に引っ越しするとなっていたとします。この時確認するのが、現在の居住年数です。通常賃貸の契約2年間です。もし、今の居住年数が8ヶ月などであれば、注意が必要です。

また、転居理由が交通の便になっていた場合、今の住所から勤務先までの通勤時間と申込みする物件の住所と勤務先までの勤務時間を比較します。この時、今の住まいの方が断然に通勤が便利という事であれば、こちらも要注意です。

最終ポイント

人には何らかの事情はあるものです。上記にあるような要注意と思っていても、本人から何らかの事実が確認できれば、モヤモヤしていたものがクリアになることもあります。

そこで、申込者本人にそのモヤモヤしている点を直接確認する必要があります。

ここでのポイントは、

直接、管理会社やオーナーが対面か電話で確認することです。(対面がベスト)

その時、申込者の表情が曇って利、発言が口ごもったり、更なる矛盾があれば、契約はしないほうがよいでしょう。
ここで、メールで確認したり、仲介会社を介して確認すると、嘘に嘘をつかれ、真実が分からなくなります。

日本の賃貸に関する申込み審査は金融業界や欧米の賃貸の審査とは違い(欧米ではデータベースで管理され、それを元に審査を行っています)経験と勘だけに頼る実情があります。

また、日本人は元来義理堅い国民性を持っています。

不動産投資は、家賃数万円を運用しえいるわけではなりありません。

実際には、何千万、何億の資産を運用していきます

入居審査は、性善説でなく、性悪説で疑って行うくらいの気持ちで取り組むことが重要です。

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