物件を決めるための4つのポイント

不動産

日本では人口が益々減少する一方、アパートマンションは年々数多く建設され供給過多が進んでおり、賃貸物件の空室も目立ってきています。そんな市場であるからこそ、空室物件を決めるための4つのポイントをお伝えいたします。

Place(プレイス:場所)

賃貸物件を決める際に、最も重要視されるのが場所です。特に大都市圏においては、電車での通勤通学が多く、最寄駅よりより近いアパートマンションを求められ、現にポータルサイトで物件探しをする際に、沿線と希望駅を入力しますが、物件から駅までの徒歩許容範囲の平均は10分程と言われています。

一番重要視されるのが、このプレイス(場所)ですが、物理的にその物件を移動することはできません。
しかし、駅近でない物件でも、近くにスーパーやコンビニがある、人気の飲食店があるなどの場合は、チラシなどに「夜11時まで開いているスーパーが徒歩2分の場所にあります」「行列のできるパン屋さんが駅の途中にあります」などその場所ならではのアピールポイントを強調すること、駅近物件でなくとも、場所の優位性を高めることもできます。

Promotion(プロモーション:販売促進)

上記のプレイス(場所)は物理的に変化させることはできませんが、プロモーションの方法は多種多様に渡ります。一昔前までは、部屋探しは、紙媒体のチラシ(マイソク)や流通雑誌が主流でしたが、今は言うまでもなくインターネットで募集物件を見つけることが当たり前です。
さらに言うと、ユーチューブなどの動画で募集広告を行ったり、フィイスブック、ツイッター、インスタグラムなどのSNSで空室物件を募集することも増えてきました。

Product(プロダクト:製品)

時代とともに入居者のニーズも変化します。風呂トイレが一緒のユニットバスは好まれませんが、さらに風呂自体も必要でなく、シャワールームだけで良い、その分部屋が広い方が良いということを望む入居者も増えてきています。
また、スマホを持つことが当たり前になってきているこの時代、初めからお部屋にインターネット環境が常設されていることも重要です。

Price(プライス:価格)

最終的に大きな決め手となるのが、このプライスです。家賃が高い、安いだけで物件が決まるか決まらないかの判断だけでなく、部屋を契約する際には、家賃の他に礼金、敷金、仲介手数料、保証料、保険料、鍵交換代など様々な費用がかかってきます。

家賃は高いけど、礼金、敷金がゼロで初期費用がかからないからこの物件が良い!ということもあれば、またその逆もあり礼金が2ヶ月かかるなど家賃が安いからこの物件が良い!ということもあります。

これらのプライスを決定するには、その物件の市場家賃価格や募集条件をしっかり分析し、プライスを決定する必要があります。また、このプライスにおいては、不動産の繁忙期と閑散期によって条件を変える必要がありますので、常に募集状況(反響の数、内覧者のアンケートなど)を把握しておく必要があります。

まとめ

物件を募集する際には、この4つのプレイス、プロモーション、プロダクト、プライスごとに表にまとめ、ランク付けすると相対的に募集方法が明確になっていきます。ランクが低いPにおいては、その問題となるPを押し上げる戦略を考え実行するか、あるいは、違う他のPを高めて、問題となるPをカバーするなどの対策が必要となってきます。

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